Mượn đất người thân để trồng cây ăn trái nên có một tờ giấy viết tay rõ ràng, ghi ai cho mượn, ai mượn, thửa đất nào, mượn bao lâu, được trồng gì, và khi trả đất thì cây xử lý thế nào. Về pháp lý, cho mượn đất không lấy tiền gần với hợp đồng mượn tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015: bên mượn được dùng tài sản không phải trả tiền và phải trả lại khi hết thời hạn hoặc khi đạt mục đích mượn. Cây ăn trái sống hàng chục năm, nên chính những điều khoản về thời hạn và cây khi trả đất là phần quan trọng nhất.
Ở nông thôn, mượn đất trong họ hàng là chuyện thường: con cái mượn đất cha mẹ trồng một vườn bưởi, em mượn đất của anh đang ở thành phố, cháu mượn mảnh vườn của bà để trồng mít. Phần lớn chỉ nói miệng và mọi thứ ổn khi người cho mượn còn khoẻ, các bên còn thân. Rắc rối đến khi người cho mượn mất, đất được chia thừa kế, hoặc khi một người cần lấy lại đất. Bài này gợi ý cách viết giấy mượn đất cho vườn cây, những tình huống hay vướng và cách giữ lời qua lại vừa đủ để không thành chuyện lạnh nhạt trong nhà.
Vì sao người thân với nhau cũng nên viết giấy
Nhiều người ngại viết giấy với cha mẹ, anh em vì sợ bị coi là không tin nhau. Nhưng giấy mượn đất không phải để đề phòng người đang cho mượn, mà để bảo vệ chính mối quan hệ khỏi trí nhớ và hoàn cảnh thay đổi. Mười năm sau, người cho mượn có thể đã già yếu, đất có thể đã sang tên cho người khác trong nhà, những người anh em khác có thể không biết hoặc không nhớ thoả thuận ban đầu.
Cây ăn trái làm tăng giá trị của câu chuyện. Một mảnh đất trống mượn trồng rau, trả lại sau vài vụ là chuyện nhỏ. Một vườn sầu riêng hay bưởi đã cho trái, có hệ thống tưới, có công sức chăm nhiều năm, lại là chuyện khác. Khi đó câu hỏi "cây là của ai, trái là của ai, ai trả công cho ai" trở nên rất cụ thể, và không có tờ giấy nào thì mỗi người nhớ một kiểu.
Thêm một lý do thực tế: khi cần làm việc với chính quyền, ví dụ đăng ký hỗ trợ giống, khai báo thiệt hại sau thiên tai, hay khi đất có kế hoạch thu hồi, việc chứng minh mình là người canh tác trên đất mượn dễ hơn nhiều nếu có văn bản có chữ ký của chủ đất.
Giấy mượn đất làm vườn nên ghi những gì
Thông tin các bên. Họ tên, năm sinh, số giấy tờ tuỳ thân, nơi cư trú của người cho mượn và người mượn. Nếu đất cấp cho hộ gia đình hoặc đứng tên hai vợ chồng, những người có chung quyền nên cùng ký để thoả thuận không bị ai phủ nhận sau này.
Mảnh đất cho mượn. Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất theo giấy chứng nhận, kèm mô tả ngoài thực địa hoặc một sơ đồ vẽ tay đánh dấu phần cho mượn nếu chỉ mượn một phần thửa.
Mục đích và phạm vi sử dụng. Ví dụ: trồng cây ăn trái lâu năm, được làm hệ thống tưới, được dựng chòi nhỏ để đồ nghề, không được xây nhà ở, không được cho người khác mượn lại. Càng nói rõ những việc được và không được làm, càng ít tranh cãi.
Thời hạn mượn. Ghi số năm hoặc ngày kết thúc. Với cây ăn trái, thời hạn quá ngắn khiến người mượn không thu hồi được công sức; không ghi thời hạn thì theo nguyên tắc chung bên cho mượn có thể đòi lại khi bên mượn đã đạt mục đích, nhưng "đạt mục đích" với một vườn cây là điều rất khó xác định.
Ai hưởng trái và ai chịu chi phí. Thường người mượn bỏ công, bỏ vật tư và hưởng trái. Nếu gia đình muốn người cho mượn được phần trái mỗi mùa, ghi rõ. Thuế đất, nếu có, ai nộp cũng nên ghi.
Cây và công trình khi trả đất. Điều khoản quan trọng nhất. Các lựa chọn hay gặp: cây để lại cho chủ đất không tính tiền; chủ đất trả lại một khoản tương xứng với giá trị cây theo thoả thuận lúc đó; hoặc người mượn được di dời cây trong một thời gian nhất định.
Khi một bên mất hoặc đất đổi chủ. Ghi thoả thuận tiếp tục với người thừa kế hay chấm dứt, và báo trước bao lâu. Điều này đỡ cho cả người mượn lẫn những người sẽ nhận đất sau.
Cây trồng trên đất mượn thuộc về ai
Đây là câu hỏi được hỏi nhiều nhất. Nguyên tắc chung trong pháp luật dân sự là người sử dụng tài sản hợp pháp được hưởng hoa lợi theo thoả thuận, và người bỏ công, bỏ vốn trồng cây trên đất được người có quyền đồng ý thì có quyền lợi chính đáng với cây đó. Nhưng cây gắn liền với đất, không thể mang đất đi theo cây. Vì thế khi trả đất, nếu không có thoả thuận trước, câu chuyện thường kết thúc bằng thương lượng: chủ đất giữ cây và trả cho người trồng một khoản, hoặc người trồng chặt, đào cây đi.
Với cây ăn trái lớn, đào đi gần như không khả thi, còn chặt bỏ là thiệt cho cả hai bên. Do đó thoả thuận trước về cây khi trả đất là cách duy nhất tránh một cuộc mặc cả khó chịu đúng vào lúc quan hệ đã có vấn đề. Nhiều gia đình chọn cách đơn giản: cây trồng trên đất cha mẹ thì khi trả đất cây thuộc về chủ đất, người mượn đã được hưởng trái trong suốt thời gian mượn coi như bù công. Cách khác là ghi một nguyên tắc định giá, ví dụ mời một người trong nghề ở địa phương đánh giá vườn tại thời điểm trả.
Khi Nhà nước thu hồi đất, khoản bồi thường cho cây trồng nói chung thuộc về người có tài sản là cây, còn bồi thường về đất thuộc về người có quyền sử dụng đất. Có giấy mượn đất ghi rõ người mượn là người trồng và sở hữu cây sẽ giúp phân định khi xảy ra.
Ba cách xử lý cây khi trả đất, đặt cạnh nhau
Không cách nào luôn đúng. Chọn cách phù hợp với thời hạn mượn, loại cây và quan hệ trong nhà, rồi viết vào giấy.
| Cách | Cách làm | Hợp khi | Điều cần nói rõ |
|---|---|---|---|
| Cây để lại cho chủ đất | Khi trả đất, toàn bộ cây thuộc về chủ đất, không ai trả ai | Mượn dài hạn, người mượn đã hưởng trái nhiều năm, mượn đất của cha mẹ | Thời hạn tối thiểu người mượn được dùng, để không bị đòi đất khi cây vừa cho trái |
| Chủ đất trả lại giá trị cây | Chủ đất giữ cây và trả cho người trồng một khoản theo cách tính đã thống nhất | Mượn ngắn, cây chưa cho trái nhiều, chủ đất muốn giữ vườn | Cách định giá, ai định giá, thời hạn thanh toán |
| Người mượn di dời cây | Người mượn được đào, chuyển cây trong một thời gian sau khi chấm dứt | Cây còn nhỏ, trồng trong chậu lớn, hoặc cây dễ di dời | Thời hạn di dời, ai chịu chi phí san lấp lại hố |
Có thể kết hợp: ví dụ trong năm năm đầu chủ đất đòi lại thì trả giá trị cây, sau năm năm thì cây để lại không tính tiền. Điều quan trọng là cả hai bên đọc và hiểu như nhau.
Những tình huống mượn đất hay vướng
Những câu chuyện dưới đây là kiểu tình huống thường gặp ở nhiều làng quê, được mô tả chung để bạn soi vào hoàn cảnh nhà mình:
- Người cho mượn mất, đất chia thừa kế. Người mượn chăm vườn mười năm, nay những người thừa kế khác muốn chia đất. Không có giấy, người mượn khó chứng minh thoả thuận về thời hạn và về cây. Có giấy có chữ ký của người đã mất và của những người có chung quyền thì vị thế khác hẳn.
- Đất cấp cho hộ, chỉ một người đồng ý cho mượn. Cha đồng ý cho con thứ mượn, nhưng mẹ và các anh chị khác cũng có chung quyền và sau này phản đối. Lời đồng ý của một người không thay được sự đồng ý của tất cả.
- Người mượn cho người khác mượn lại. Người mượn đi làm xa, giao vườn cho bạn chăm và hưởng trái. Chủ đất không biết và không đồng ý. Theo nguyên tắc chung, bên mượn không được cho người khác mượn lại nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.
- Xây công trình kiên cố trên đất mượn. Dựng nhà kho xây gạch, đổ bê tông bể nước lớn. Khi trả đất, công trình không thể dời đi, và trên đất nông nghiệp có thể vi phạm quy định xây dựng. Hỏi ý chủ đất và hỏi xã trước khi xây.
- Chủ đất cần bán đất gấp. Gia đình chủ đất gặp chuyện cần tiền, bán mảnh đất đang cho mượn. Giấy mượn đất nên ghi việc báo trước bao lâu, và ưu tiên bàn với người mượn về vườn cây trước khi bán.
Có cần công chứng giấy mượn đất không
Pháp luật đất đai yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với một số giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Cho mượn đất không lấy tiền giữa người thân về bản chất là thoả thuận dân sự về việc sử dụng tài sản, thường không thuộc diện bắt buộc công chứng. Giấy viết tay có chữ ký của các bên, ghi đủ nội dung, vẫn có giá trị làm bằng chứng.
Tuy vậy, với vườn lớn, thời hạn dài hay gia đình đông người có chung quyền, việc chứng thực chữ ký tại UBND cấp xã hoặc lập văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng giúp tăng độ chắc chắn: ai đã ký, ký ngày nào, có đúng là người có quyền không. Chi phí không lớn so với giá trị công sức sẽ bỏ vào vườn. Nếu có thu tiền, dù tượng trưng, thì quan hệ có thể trở thành thuê quyền sử dụng đất, với những quy định riêng cần tìm hiểu thêm.
Dù chọn hình thức nào, nên làm ít nhất hai bản, mỗi bên giữ một, kèm bản chụp giấy chứng nhận của thửa đất. Nếu sau này có thay đổi như kéo dài thời hạn, đổi phần đất, ghi thêm phụ lục có chữ ký các bên, đừng chỉ nói miệng.
Câu hỏi thường gặp
Mượn đất của cha mẹ thì có cần anh chị em khác ký không?
Nếu đất chỉ đứng tên cha mẹ thì chữ ký của cha mẹ là đủ về mặt nguyên tắc. Nếu đất cấp cho hộ gia đình, các thành viên có chung quyền sử dụng đất nên cùng ký. Dù không bắt buộc, cho các anh chị em biết và cùng ký xác nhận giúp tránh hiểu lầm khi chia thừa kế sau này.
Giấy mượn đất không ghi thời hạn thì sao?
Theo nguyên tắc chung về hợp đồng mượn tài sản, khi không thoả thuận thời hạn thì bên mượn trả lại khi đã đạt mục đích mượn, và bên cho mượn có thể đòi lại trong một số trường hợp như khi có nhu cầu đột xuất và cấp bách. Với vườn cây, điều này mơ hồ, nên ghi rõ số năm.
Người mượn có được đăng ký nhận hỗ trợ cây giống hay thiệt hại thiên tai không?
Tuỳ chính sách từng chương trình. Nhiều chương trình xét theo người trực tiếp canh tác, có xác nhận của địa phương. Giấy mượn đất có chữ ký chủ đất giúp chứng minh bạn là người sản xuất trên thửa đất đó. Hỏi cán bộ phụ trách nông nghiệp của xã về điều kiện cụ thể.
Đất mượn bị Nhà nước thu hồi thì tiền bồi thường cây trồng thuộc về ai?
Về nguyên tắc, bồi thường về đất thuộc người có quyền sử dụng đất, còn bồi thường về tài sản như cây trồng thuộc chủ sở hữu tài sản đó. Khi cây do người mượn trồng, giấy mượn đất ghi rõ điều này giúp cơ quan kiểm đếm và các bên phân định khoản bồi thường dễ hơn.
Có thể chuyển từ mượn đất sang thuê đất giữa chừng không?
Được, nếu các bên đồng ý. Khi đó nên lập văn bản mới về thuê quyền sử dụng đất, ghi rõ tiền thuê, thời hạn, quyền với cây, và chấm dứt giấy mượn cũ. Thuê quyền sử dụng đất có những quy định riêng về đăng ký, nên tìm hiểu trước khi ký.
Người mượn có được trồng cây lâu năm trên đất lúa của người thân không?
Người mượn chỉ có quyền sử dụng trong phạm vi chủ đất có. Nếu thửa đất là đất trồng lúa, việc trồng cây lâu năm vẫn phải theo quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng hoặc chuyển mục đích, và thủ tục thường do người có quyền sử dụng đất đứng ra làm.